전문가들 “집갑 하락+ 매매 둔화 동시 진행 가능성”
모기지 금리 하락하면 2024년에는 대폭 반등 예상
높은 모기지 금리와 인플레이션, 경기침체 우려로 어려움을 겪고 있는 미국 주택시장이 새해인 2023년에는 어떻게 변화할가?.
정치 매체 더 힐은 14일 특집기사를 통해 “2023년이 전반적인 경제 우려로 집값이 하락하고 주택 매매도 계속 둔화될 수 있다”고 진단했다. 매체는 신규 주택 구매자들에게 가장 큰 장애물이 높은 모기지 금리라고 지적하고 연준(FRB)이 인플레이션을 늦추기 위해 금리를 인상함에 따라 30년 고정 모기지 금리가 올해 약 3%에서 약 7%로 상승했다고 전했다.
금리 인상은 집값 하락에 기여했지만, 또한 사람들이 집을 사는 것을 더 어렵게 만들었다. ‘초당파정책센터(BPC)의 데니스 셰어 주택정책국장은 “금리가 높아지면 집값이 하락하더라도 매달 내는 부담은 훨씬 커질 수 있다”고 말했다.
미국모기지은행협회는 30년 만기 주택담보대출 금리가 2023년 말까지 5.2% 수준으로 떨어질 것으로 전망하고 있다. 제롬 파월 연준 의장도 금리 인상폭을 축소할 것임을 시사해 시장 안착에 도움이 될 수 있다. 하지만 집을 사려는 많은 사람들에게 모기지 상환은 여전히 부담스러울 것이라고 매체는 전했다.
셰어 국장은 “지금 주택 가격이 하락 추세이고 앞으로도 하락하는 모습을 보게 되겠지만 경제성은 여전히 중요한 문제”라면서 “임금 인상이 주택 시장을 따라가지 못했고 지난 1년 동안 금리가 극적으로 상승해 많은 구매자들이 시장에서 물러났다”고 진단했다.
또한 이미 집을 소유한 사람들이 새로운 집으로 이사하는 것도 더 어려워지고 있다. 예를 들어, 5년 전에 낮은 모기지 금리로 집을 산 부부는 아이들을 위한 공간이 있는 더 큰 집으로 이사하고 싶은 욕구가 있을 수 있다. 하지만 부부는 이제 새 집을 구입할 때 훨씬 더 큰 모기지 금리로 타격을 받게 됐다.
주택 업계 관계자들은 이를 ‘모기지 락인(Lock-in)’ 효과라고 설명한다. 즉 기존의 낮은 고정금리 모기지를 가진 주택 소유자들은 더 높은 지출을 피하기 위해 시장에 나서지 않는다.
리얼터 닷컴은 주택 가격이 둔화될 가능성이 높고 잠재적으로 하락할 수 있다고 예측했고, 다른 중개 사이트 레드핀은 내년 주택판매 중간값이 약 4% 하락하고 거래량이 2022년보다 16% 감소해 2011년 이후 최저 수준이 될 것이라고 전망했다.
레드핀은 최근 발표한 2023년 전망 보고서에서 “판매할 주택이 부족하지 않다면 가격이 더 떨어질 것”이라며 “다만 2023년 내내 신규 리스팅이 계속 감소해 총 재고가 역사적인 최저치에 근접하고 가격급락을 막을 것”이라고 예상했다.
가격이 낮아졌다고 해서 구매자들이 몰려들 정도로 가격이 하락하는 것은 아니다. 대부분의 경제학자들은 미국이 전면적인 경기 침체에 빠져 있는지에 대해 결정을 내리지 않았지만, 전국주택건설업협회는 주택 시장이 이미 침체에 빠져 있다고 규정했다.
협회 로버트 디츠 수석경제학자는 “우리는 2021년 믿을 수 없을 정도로 뜨거운 주택 시장에서 2022년에는 정말 빠르게 냉각되고 있는 시장으로 전환했다”면서 “지난 7월 우리는 주택시장이 불경기에 있다고 선언했다”고 말했다.
좋은 소식은 특히 연준이 금리 인상 속도를 크게 완화한다면 2024년에는 상황이 호전될 수 있다는 것이다. 질로우 스카일러 올슨 수석 경제학자는 성명에서 ” 2023년 주택 공급에 있어 경제성이 가장 큰 요인이 될 것이지만 모기지 금리가 하락할 경우 낙관적인 여지가 있다”면서 “(모기지) 비용이 더 낮아지면 거래가 늘어날 것”이라고 전했다.
이상연 대표기자
