50년 모기지 제안 이어 새로운 대출 구조 논의
전문가 “집값 상승·모기지담보 시장 혼란 우려”
트럼프 행정부가 50년 모기지 도입을 언급한 데 이어 ‘포터블(이동식)’ 모기지와 ‘어슈머블(승계형)’ 모기지를 검토 중이라고 연방주택금융청(FHFA)이 13일 밝혔다.
고금리 장기화로 주택 거래가 얼어붙은 상황에서 이동식·승계형 대출을 통해 시장 유동성을 높이려는 조치로 풀이된다.
포터블 모기지는 기존 집에서 사용하던 대출과 금리를 새 집으로 그대로 이전하는 방식이다.
미국에서는 사실상 도입 사례가 없지만, 캐나다에서 널리 활용되고 있다.
예를 들어 50만달러 대출을 4% 금리로 보유한 차주가 40만달러 주택으로 이사할 경우 동일한 금리를 유지한 채 대출을 그대로 옮길 수 있다.
반대로 더 비싼 주택을 살 경우 기존 대출 잔액만 이전할 수 있어 부족분은 추가 대출이나 현금으로 충당해야 한다.
전문가들은 “고금리 상황에서 기존 낮은 금리를 유지할 수 있어 이동 수요가 늘어날 수 있다”고 평가했다.
하지만 집값 상승 압력이 커지고, 모기지담보증권(MBS)의 리스크 구조가 변해 시장 혼란을 초래할 수 있다는 경고도 나온다.
대출이 주택을 바꾸는 과정에서도 그대로 유지되면 MBS의 담보 구성과 위험도가 중간에 달라지기 때문이다.
어슈머블 모기지는 주택 구매자가 매도인의 기존 대출을 그대로 인수하는 방식으로, 현재 미국에서는 FHA·VA 등 일부 정부보증 대출에만 제한적으로 허용된다.
낮은 금리의 기존 대출을 인수한다는 점에서 매수자에게는 매력적이지만, 매도인의 높은 주택 자본을 일시에 현금으로 지급해야 해 큰 초기 비용이 발생하는 단점이 있다.
FHFA 윌리엄 펄티 국장은 “패니메이와 프레디맥이 안전한 방식의 이동식·승계형 모기지를 검토 중”이라며 관련 작업이 진행 중임을 시사했다.
미국 주택시장은 2022년부터 금리 급등으로 거래가 급감하며 지난해 기준 약 30년 만의 최저 수준을 기록했다.
전문가들은 “금리 이동과 대출 승계가 허용될 경우 시장 유동성은 개선되겠지만, 구조적 부작용도 상당하다”며 신중한 접근을 주문하고 있다.
