연방 주택금융청, 심사 기준 반영 새 지침 발표
연방 주택금융청(FHFA)이 렌트 납부 내역을 모기지(Mortgage) 심사에 반영하도록 하는 새로운 지침을 발표했다. 이는 그동안 신용카드나 대출 기록 중심이었던 신용 평가 체계에 실질적인 변화를 예고하는 조치로, 미국 내 수백만 세입자들이 내 집 마련에 한 걸음 더 다가갈 수 있는 계기가 될 것으로 보인다.
빌 펄트 FHFA 국장은 지난 9일 소셜미디어 ‘엑스(X)’를 통해 “이제부터 신용 기록에는 신용카드와 대출뿐 아니라 월세 납부 내역도 포함될 것”이라고 밝혔다.
FHFA는 현재 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac) 등 정부 보증기관(GSE)들을 감독하고 있으며, 이들의 지침 변화는 미국 전체 주택금융 시장에 큰 영향을 미친다. 펄트 국장은 최근 가상화폐 자산도 대출 심사 자산으로 인정하라고 지시한 데 이어, 이번엔 임대료 납부 이력까지 포함하라고 지시했다.
그동안 대부분의 주택 구매자들은 FICO 점수를 기반으로 대출 자격을 평가받아 왔지만, 월세 납부 내역은 반영되지 않아 세입자들에게는 불리한 구조였다. 하지만 앞으로는 Vantage Score 같은 대안적 신용평가 모델을 통해 월세 성실 납부도 신용 점수 향상 요소로 작용하게 된다.
이미 2022년 연방주택청(FHA)은 일부 정부 보증 대출에서 첫 주택 구매자에 한해 긍정적 월세 기록을 인정해 왔으며, 이번 조치가 이를 비정부 대출이나 반복 구매자에게까지 확장하면 사실상 주택구입 자격 요건의 지형이 바뀌는 셈이다.
레드핀(Redfin)의 수석 이코노미스트 대릴 페어웨더는 폭스뉴스와의 인터뷰에서 “이번 변화는 신용 이력이 부족한 사람들에게 대출 기회를 열어줄 수 있다”며 “실제론 수많은 사람들이 카드나 대출 없이도 성실히 월세를 내며 재정 관리를 해왔는데, 이제 그런 노력이 신용 평가에 반영될 수 있게 된 것”이라고 평가했다.
리얼터닷컴의 최근 보고서에 따르면 미국 중간 주택가격을 감당하려면 가계 소득의 평균 44.6%를 주택 비용에 지출해야 하는 상황으로, 이는 권장 기준인 30%를 크게 초과한 수준이다. 이처럼 ‘내 집 마련’이 점점 어려워지는 가운데, 월세 이력이 대출 자격에 반영된다면 주택 구매자의 저변을 크게 넓힐 수 있을 것으로 전문가들은 보고 있다.
리얼터닷컴의 수석 경제학자 조엘 버너는 “대다수 세입자들에게 월세는 가장 중요한 지출이며, 이는 곧 모기지 납부 능력을 판단할 수 있는 가장 유사한 지표”라며 “그동안 이처럼 책임감 있게 매달 렌트를 낸 기록이 대출 자격에 반영되지 않은 것이 오히려 불합리했다”고 지적했다.
다만, 그는 “반대로 월세를 제때 내지 못했던 사람들은 이번 조치의 혜택을 받기 어려울 수 있다”고 덧붙였다.
이번 조치는 미국 내 주택 소유율을 끌어올리고, 장기적 재산 형성과 세대 간 자산 이전의 기회를 확대하려는 정책 기조의 일환으로 풀이된다.
