[특별기고] 모기지 연기과 유예의 차이는?

크리스 최 융자 전문인

코로나19(COVID-19) 사태로 경제적인 위기가 엄습하면서 모기지(mortgage)를 납부하기 힘든 주택소유주들을 위해 정부와 은행들이 다양한 정책을 발표하고 있다. 크게 모기지 연기(deferral)와 유예(forbearance)로 구분되는 이들 정책의 차이점을 간단히 설명하고자 한다.

우선 모기지 지불연기(payment deferral)는 코로나19(COVID-19) 발생으로 인한 실업 또는 소득감소 같은 재정적 어려움을 겪는 집주인과 대출기관과의 계약으로 이뤄지는 임시조치이다.

일반적으로 이 계약은 집주인과 대출 금융기관이 일정기간 동안 모기지 페이먼트를 중지하기로 동의하는 것으로 계약기간이 끝나면 모기지 상환액이 정상으로 돌아가고 원금 및 누적이자를 포함한 페이먼트 상환을 재개하면 된다. 만약 3개월 연기 계약을 맺었다면 모기지 상환만료(payoff)가 기존보다 3개월 늦춰지게 된다.

반면 모기지 유예(Forbearance)는 연방 정부의 CARES ACT(코로나19 경기부양법안)에 따라 일정기간 동안 모기지 페이먼트를 하지 않거나 감소된 금액만 내도 주택 차압을 유예해주는 제도이다. 이 제도는 나중에 다른 방법을 통해 정상적으로 페이먼트를 할 수 있다는 상호간의 이해아래 적용되는 것으로 ‘정해진 기간’ 안에 밀린 페이먼트를 모두 납부해야 할 수도 있다. 즉, 대출기관이 그동안 밀린 페이먼트를 일시불로 요구할 수도 있다는 것이다.

모기지 유예를 받는 조건에는 팬데믹으로 인해 직장을 잃었거나 질병으로 일을 못한 사람, 소득이 크게 감소한 사람, 가족 중에 환자가 발생해 일을 하지 못한 사람 등도 모두 포함된다. 유예기간이 만료됐을 경우에는 다음의 3가지 방법으로 해결할 수 있으니 꼭 대출기관과 미리 상담하는 것이 좋다.
1. Loan modification=융자금 조정을 통해 상환액을 조절할 수 있다
2. Repayment plan=재융자를 통해 추가 금액이 기존 모기지에 더해진다. .
3. Pay it as a lump sum=유예기간 만기후 일시불로 지불해야 한다.

일부 잘못된 정보로 모기지 유예 금액이 모두 탕감된다고 알고 있는 고객도 있지만 이같은 탕감은 극히 일부의 금융기관에만 해당하기 때문에 꼭 융자 전문가와 상담해 주택차압을 피할 것을 권유한다.