김수영 공인중개사의 미국 부동산 이야기 ①

<내집 마련 점점 어려워진다>

 

2020년 부동산 경기 ‘3저 현상’ 예고

주택 등 부동산 가격 지속 상승 전망

지난해인 2019년 여름, 미국뿐 아니라 전세계적으로 불경기에 대한 우려와 부동산 경기의 침체를 예측하는 부정적 견해들이 미국 전역의 미디어를 통해 쏟아져 나왔다.

실제 이런 부정적 관점으로 인해 부동산 시장이 2~3 달 정도 잠깐 주춤하는 모습을 보였다. 하지만 다음의 3가지 요인 때문에 올해도 부동산 가격 상승을 예측할 수 있다. 그것은 바로 ‘3저 현상’으로 ◇1. 최저의 이자율 ◇2. 최저의 실업률 ◇3. 최저의 집 재고율이다.

견고한 고용시장과 아주 낮은 모기지 이율은 모든 부동산 전문인들이 선호하는 상황이다 하지만 문제는 현재 모기지 이자가 최근 32주간 30년 고정 이율이 4 % 미만으로 매우 낮다는 것이다. 이 좋은 이자율을 활용해 집을 사려는 바이어들이 많고 나날이 렌트비가 올라가니 집을 사고 싶어하는 첫집 구매자(first home buyer)들은 많은데 이들 대부분이 사고 싶어하는 가격대 집들의 공급률이 점점 떨어지고 있다.

또 공급 부족의 경쟁상황을 만들어내는 또 하나의 요소는 렌트 인상으로, 투자자들의 구매의욕을 높여 전체 가격을 인상시키는 요인이 되고있다. 30만달러대 심지어 30만달러 중반의 가격대에도 투자용 주택을 사기 위해 혈안이 되어 다녀도 살만한 집이 많지 않다는것이다

첫집을 장만하려는 사람들에게 또 하나의 문제는 경쟁이 되는 투자자 바이어들 뿐만 아니라 현재 집주인들이 집을 팔지 않으려고 해 공급 부족을 가중시키고 있다는 것이다. 대부분의 집주인들이 집을 팔지 않고 현재 집에서 사는 기간이 예전에 비해 훨씬 길어졌다. 현재 집을 팔아도 같은 가격에 더 나은 집을 살수가 없기때 문이다.

여러 통계에 따르면 많은 셀러들이 이사를 가기보다는 현재 집에서 사는 것을 더 선호한다는 분석이 나오고 있다. 2019년 기준으로 셀러들은 현재의 집에서 13년 이상 거주하고 있어 지난 2008년의 8년에 비해 훨씬 긴 거주기간을 보이고 있다. 조지아 뿐 아니라 미 전역의 통계를 보면 2010년 대비 2019년에는 약 59%의 집주인들이 이사를 안하는 선택을 한다. 현재 집을 팔고 감당할 수 있는 선택조건이 한정되기 때문이다. 유타주 솔트레이크시티의 경우 2010년 19만5000달러였던 집 평균 가격이 2019년에는 74.4 % 오른 약 34만달러이다.

워싱턴 DC도 집을 팔려고 하는 집주인들이 2010년 대비 약 36.7% 줄어들었다. 반면 평균 주택가격은 2010년 29만9000달러에서 41만달러로 올랐다. 여기에 65세 이상 은퇴한 시니어들에 대해 미국 대부분의 주에서 제공하는 은퇴자 절세혜택도 이런 추세에 한 몫을 하고 있다.

2007년 서브프라임 사태 이후 2010년까지 각주 공공기관의 세금등이 다 증발하고 없어졌을때의 출혈을 보충하느라 2007년부터 지금까지 모든 건축 퍼밋이나 증서 발행 수수료를 인상 시킨것도 새집 건축비용에 추가되고 트럼프 행정부가 싼 노동력의 불법 이민자들의 노동력을 통제한 것도 건축비 인상으로 이어졌다. 조지아주의 집값이 싸다는 평판도 임금 상승률에 비해 주택가격 인상률이 훨씬 높아 이제는 옛날 이야기가 되고 있다.

2010년 당시 뿐만 아니라 지금도 많은 주택 투자자들이 움직이고 있다. 렌트 시세가 꺾일 줄 모르고 계속 상승하고 있기 때문이다. 조지아의 경우도 25만달러 시세의 주택 렌트가 월 1500~1800달러 정도이다. 은행에 현금을 저축한 것보다 훨씬 높은 수익률을 올릴수 있다. 많은 투자자들은 노동없이 눈이 오나 비가 오나 꼬박 꼬박 내 통장에 들어오는 ‘불로소득'(passive income)에 대한 꿈이 있기 때문이다. 이를 자본주의의 폐해라고 비난할 수 없다. 너도 나도 그런 투자를 부러워 하고 원하기 때문이다. 눈이 오나 비가 오나 내 통장을 채워주는 불로소득의 유혹을 누가 쉽게 포기할 수 있을까…

하지만 여기서 다같이 생각해 봐야 하는 부분은 대부분의 워킹 클래스(working class), 즉 죽어라 일해야 먹고 살수 있는 저임금의 노동자 계층이 미국 전체의 렌트비가 높은 것에 점점 적응하고 있다는 것이다. 자의적인 것이 아니라 현재의 전체 경제구조 상으로 말이다. 많은 미국인들이 수입의 ⅓ 이상을 집값에 투입하고 있다. 수입의 일부를 저축한다는것 자체가 굉장히 비현실적인 이야기가 되고 있다. 주택시장에서의 빈익빈 부익부 현상이 심해지고 있는 것이 눈에 보인다. 세상이 내가 원하는 톱니바퀴로 돌아가는 것이 아니라고 해서 반대로 갈수도 없고…현실은 참 힘들다. 자본주의는 공급과 수요에 따라 가는 것이라는데 현재 미국 전체의 주택 공급률이 너무 부족하다.

“집값 언제 떨어져요?”라고 물어보시는 고객들이 아직도 많아서 이 글을 쓰게 됐다. “미국 전체에 서브프라임처럼 전에 없는 큰일이 생기지 않는 이상 집 값이 안떨어질거 같습니다. 얼마나 계속 올라갈지가 문제이지요”.

물론 비싼 집들은 제자리 걸음을 하거나 조금은 떨어질수 있다. 비싼 집 매물들이 마켓에 오래 머물고 있다. 비싼 집들은 살 가격이 안되고 형편에 맞는 집들은 값이 너무 올라가고 렌트비도 너무 비싸고…내집 마련은 한국이나 미국이나 점점 어려워질듯 하다.

 

Add Comment